Основната дейност на брокера (Makler) се изразява в посредничество при намиране и наемане или закупуване на недвижимо имущество (жилища, магазини, офиси, гаражи, сгради и др.). От тази гледна точка, той не е представител на клиента (освен ако не е изрично упълномощен), който има право да сключва сделка.
Практиката показва, че клиенти на брокера са често и двете страни по сделката (търсещата и предлагащата), паралелно. В този случай става въпрос за двоен посредник (Doppelmakler). Клиентът консуматор трябва да бъде информиран за двойните отношения на брокера, докато клиентът предприемач трябва да бъде уведомен само в случай, че брокерът не действа като такъв.
Клиентът не е задължен да приеме предложената му оферта. Дори и да бъдат предложени много такива, клиентът си запазва свободата да избере една от тях или да откаже всичките. От своя страна, брокерът не е длъжен да предлага оферти на клиента, с изключение на случая, когато има ексклузивно споразумение за посредничество между двете страни (Alleinvermittlungsauftrag).
Обмяна на информация между двете страни Брокерът е длъжен да защитава интересите на клиента, който от своя страна е длъжен да съдейства на брокера при неговата работа и няма право да предоставя получената информация за оферти на трети лица. Двете страни са длъжни да си съдействат взаимно чрез предоставянето на всяка нужна за сключване на сделката информация. При нарушаване на задълженията от една от страните, брокерът има право на обезщетение, а клиентът – на намаляване размера на комисионата (Maklerprovision).
Брокерът е длъжен да информира клиента за предлагания обект, като освен за площ, разпределение и разходи по поддръжката, той трябва да сподели информация за забележими недостатъци и проблеми. Клиентът трябва да бъде информиран за лични или бизнес връзки между брокера и другата страна по договора, когато те могат да окажат негативно влияние върху интересите му. Това трябва да бъде направено преди сключването на сделката между двете страни. Ако пропусне това, брокерът губи правото си на комисиона. Брокерът и неговите сътрудници са длъжни да пазят в тайна предоставената им информация, доколкото тя не е нужна за изпълнение на задълженията им към другата страна. Това задължение отпада в случай, че на брокера се налага да потърси своята комисиона по съдебен път.
Договор между брокер и клиент:
Договорът между брокера и неговия клиент няма конкретна форма – той може да бъде писмен или устен, ограничен или неограничен по своята продължителност. В случай, когато е сключен устен договор, брокерът е задължен впоследствие да предостави на своя клиент писмено потвърждение, с което да информира за основните права и задължения по договора. Има два основни типа брокерски договор:
А) Обикновен договор за посредничество (Allgemeinen Maklervetrag), който не обвързва брокера задължително да предоставя оферти на своя клиент – в негов интерес е да го стори, но не и непременно. От своя страна, клиентът е свободен да сключва подобни договори и с други, конкурентни брокери. Този тип договор може да бъде ограничен или неограничен по своята продължителност, като неограничените договори могат да бъдат прекъснати по всяко време, от всяка от страните, без да има нужда да се упоменават конкретни причини за решението. Ограничените по време договори могат да бъдат прекратявани само по сериозни причини.
Б) Ексклузивен договор за посредничество (Alleinvermittlungsauftrag), който обвързва брокера със задължението да намери и предложи оферти, отговарящи на изискванията на клиента. Клиентът, от своя страна, се съгласява да не възлага тази задача на друг брокер и фирма. Този тип договор може да бъде сключен само за определен период от време (befristet) и може да бъде прекратен само по важни причини.
За договори с клиент консуматор важат следните срокове:
– за посредничество при наемане/отдаване под наем – максимум за период от три месеца;
– за посредничество при покупка/продажба – максимум за шест месеца.