Финансовият консултант Виктор Тончев, експерт в сферата на ипотечните кредит, пенсионните и детски спестовни фондове, инвестиционното планиране и застраховането, дава полезни и ценни съвети за първите стъпки и важните детайли, свързани с кандидатстването и получаването на ипотечен кредит.
Въпрос: Коя е първата стъпка за получаване на ипотечен кредит?
Отговор: Основен проблем може да е неплатежоспособността на клиента, затова първата стъпка е да се разгледат детайлно доходите. Често хората се съгласяват на неизгодни работни условия от гледна точка на регистрацията им. Много служители са дезинформирани относно определянето на заплатата– каква е основната им заплата и каква част са допълнителни плащания, за допълнително време, вреден труд, нощен труд и т.н. Често срещана е ситуацията, в която ако например в края на месеца човек има 2000 евро на сметката си, заплата му може да е половината от тази сума, а останалите 1000 евро да са някакви доплащания. За една банка обаче това означава, че ако за 1-2 месеца се разболееш, то ти няма да получаваш тези пари. Съответно банката гледа само сумата, която е гарантирана.
Работодателите правят това, защото разходите им за персонала са високи и, разбира се, търсят вратички, за да спестят част от данъците. За съжаление, подобни спестявания се срещат при много голям процент от работещите, но трябва да се отбележи, че данъчната политика в Австрия затруднява работодателите и това е причината да се търсят алтернативи.
Въпрос: Какви са възможностите за получаване на ипотека в Австрия?
Отговор: Ипотечен кредит може да се вземе от банка и от Bausparkasse. Това е държавна спестовна каса, каквато имаше преди и в България (ДСК – б.р.). Разлики има както между различните банки и техните условия, така и между банките и спестовните каси.
Въпрос: Какви са преимуществата на банките и какви – на държавната спестовна каса?
Отговор: Преимуществата в полза на банките са условията – в момента европейското ниво на лихвите, EURIBOR (средното лихвено равнище за банките в еврозоната – б.р.), е дори на минус, банките определят условията си според техния риск, който е равен на стойността над EURIBOR, т.е. тяхната печалба, и варира в момента между 1% и 2,5% спрямо различните условия – дали лихвата е фиксирана или плаваща например. Държавната спестовна каса има лимит. Минималният лихвен процент при нея е 1,9%, но тук съществува и предимството, че има и горна граница, която е 6%. Какъвто и срив на пазара да има, докато при една банка, както се казва, небето е лимитът.
Също така, институциите, държавна каса и банки, акцентират на различни неща – докато при касите централно значение има стойността на обекта и тя да отговаря на покупната цена, при банките основно условие е това, доходът да отговаря на зададените стандарти.
BGKontakti - директният контакт с български експерти и специалисти във Виена
Въпрос: Има ли големи разлики в условията на различните банки?
Отговор: Всяка банка има своите изисквания. Една може да изисква една година да нямате непрекъснати работни отношения, друга – шест месеца. Всяка от тях гледа различни аспекти от финансовата история на клиента преди да му отпусне ипотечен кредит. Някои гледат само т.нар. Warnliste (Warnliste der österreichischen Kreditinstitute – б.р.), т.е. дали по принцип сте редовен платец, други се задълбават повече.
За българите е много важно да знаят, че има банки, които взимат предвид доходи в чужбина, а други – само такива в Австрия. Има и такива, които ги признават само на 50% – в хипотетична ситуация, в която имаш доход от 2000 евро в България, за банката може да се възприемат като 1000 евро. Важно е да се разгледа отделния случай на всеки клиент, за да се избере подходящата банкова институция.
Въпрос: Какви доходи трябва да получавам, за да ми отпуснат ипотечен кредит?
Отговор: В Австрия всички се придържат към т.нар. Pfändungstabelle. Това е една таблица, която определя, че на база на твоите доходи и на това в колко членно семейство живееш, ти имаш определен стандарт на живот. Този стандарт не може да бъде нарушаван. По друг начин казано, дори банката да започне да си търси вноската за кредита, тя има право да търси само сумата, която надхвърля този стандарт. Във въпросната таблица е посочено за всяко семейство с определени доходи, каква е минималната сума, която им е необходима на месец.
Ако този праг е, да кажем, 1500 евро за едно семейство, банката има право да разглежда само дохода, който е над тази сума и има право на претенции само върху него. От този стандарт нагоре, разбира се, се взимат предвид и всякакви задължения. Ако има съществуващи кредити, те биват приспадани. Това, което остане, е сумата, която може да се ползва като евентуална бъдеща вноска. Тя не е практическата вноска, която човек би плащал за кредита, защото включва и калкулирани в нея рискове, които банката евентуално носи при промяна на лихвения процент или при срив на финансовия пазар. Ако лихвите в момента са между 2 и 3%, клиентът трябва да има на разположение сумата с една теоретична вноска с 5% лихва.
Виктор Тончев живее в Австрия от 14 години. Учил е “Финанси и икономика”. Работи като независим финансов консултант. Помага при избора и защитава интересите на клиентите си пред различни финансови институции, включително банки, застрахователни фирми, държавни спестовни каси (Bausparkassen). Има богати познания по различни сфери, свързани със застраховането, инвестициите и кредитирането.