Договор за наемане на жилище е писмено или устно споразумение между наемодателя (собственик или основен наемател на жилището) и наемателя относно използването на обекта срещу заплащане. Този договор регулира взаимоотношенията между двете страни, най-вече начинът на използване на наетия обект, продължителността на взаимоотношенията (Dauer) и размерът на договорения наем (Mietzins).
За неговото сключване не е нужно да се ползват услугите на адвокат или нотариус. В зависимост от периода, за който се сключва договора за наемане на жилище, той може да бъде: Безсрочен договор (unbefristetep Mietvertrag). Този тип договор може да бъде сключен устно или писмено. Характерно за него е, че не се предвижда срок на приключване на взаимоотношенията между наемател и наемодател. Наемателят има право да прекрати договора (Kündigung) по всяко време, като спази обичайния за случая срок от три месеца.
Наемодателят също може да прекрати едностранно договора, но е длъжен да посочи сериозни, признати от закона причини за решението си. Такава е например „лична нужда” от жилище, която обаче той трябва да докаже. Сроковете, които трябва да спази наемодателят варират между 3 и 9 месеца и зависят от времето, през което обектът е бил нает. Важно е да бъде отбелязано, че при безсрочни договори правото на едностранно прекратяване на договора (Kündigungsrecht) може да бъде изключено чрез клауза в договора за период до 4 години.
Срочен договор (befristetep Mietvertrag). Този тип договор задължително трябва да бъде в писмен вариант. В повечето случаи той представлява еднотипен формуляр, в който се попълват площта на обекта, срока на неговото наемане и размера на наема, който ще бъде ежемесечно плащан. Договорите могат да бъдат подновявани след изтичането им. Наемателят и наемодателят имат правото след изтичане на една година да прекъснат едностранно взаимоотношенията по договора, при спазване на обичайния за случая срок за предизвестие от три месеца.
В случай, че след изтичането на един срочен договор, той не бъде подновен или прекратен (писмено или устно), той автоматично се продължава за период от три години. Ако и след изтичането на тези три години не се прекрати, той автоматично става безсрочен. Това важи за всички договори, чийто срок приключва след 30 септември 2006 година. Предимството в случая е, че наемателите не са обвързани със законовото удължаване на договора с три години и могат по всяко време, спазвайки срок от три месеца да напуснат. В зависимост от статута на наемателя, могат да бъдат разграничени два типа договори:
Договор за главен (основен) наемател (Hauptmiete) Този договор се сключва между наемателя и собственика на жилището. От гледна точка на наемателя, той е за предпочитане пред договор за поднаемател, понеже осигурява по-ефективна правна защита при опит за разтрогване от страна на наемодателя.
Договор за поднаемател (Untermiete). Този договор се сключва между наемател и главния наемател на жилището. Такъв например е случаят, когато един човек наеме апартамент и отдаде едно или повече помещения в него на други хора за ползване срещу наем.
Законът Mieterechtgesetz (MRG) регулира задълженията и правата на наемателите и наемодателите. Тук трябва обаче да се отбележи, че в зависимост от сключения договор и наетия обект, той може да бъде прилаган цялостно (Vollanwendungsbereich des MRG), с ограничения (Teilanwendungsbereich des MRG) или въобще не е в сила (zur Gänze vom MRG ausgenommen).
Препоръчително е преди сключването на договор, той да бъде прегледан от специалисти, които да ви информират, кой от трите случая важи за вашите взаимоотношения с наемодателя. Защо това е важно за вас? От гледна точка на наемателя е важно да се знае какъв договор е сключен. В случаите, когато законът може да бъде прилаган цялостно, той предпазва наемателя, като регулира цените на жилищата и ограничава възможността за прекратяване на договора от страна на наемодателя (Kündigungsschutz).
